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        2015年第2季度中國房地產市場報告

        2015.08.06

         

          本期提要

          ■ 房地產市場正在經歷筑底過程

          2季度,商品房屋交易量同比變化由負轉正。商品房屋銷售面積在連續5個季度負增長后,2季度出現交易量回暖增加。2季度房屋銷售面積為3.2億平方米,同比增加13.3%,增幅比1季度增加22.5個百分點。分物業類型看,住宅和辦公樓銷售有明顯回暖,商業用房銷售增幅仍繼續減小。2季度重點城市二手房成交量大幅增加。

          2季度,70大中城市新建住房價格降幅收窄,6月份價格止跌;二手住房價格止跌上漲,漲幅逐月增加。各種用地地價漲幅均為上升,住宅地價增速較其他用途略高。2季度,70大中城市新建住宅價格環比降幅收窄,累計下降0.3%,降幅比上季度收窄0.7個百分點,二手住宅價格環比累計上漲0.3%,漲幅比上季度增加1.2個百分點。分月度來看,新建住房價格降幅逐月收窄,6月份房價止跌;二手住房價格4月份止跌,5月份出現本輪市場調整以來的首次環比上漲,6月份繼續上漲。

          2季度,房地產開發投資增速繼續快速回落,企業投資意愿繼續下降。2015年1-6月,房地產開發完成投資4.4萬億元,同比增長4.6%,增速連續15個月下降,比同期固定資產投資增速低6.8個百分點。其中,2季度房地產開發完成投資同比增長2.34%,增速比上季度增速回落6.2個百分點。2季度,房地產企業購置土地面積同比減少34.8%,比上季度降幅擴大大約2個百分點,創歷史新低降幅;房地產開發房屋新開工面積同比下降14.3%,比上季度降幅收窄約4個百分點,降幅仍屬歷史較高水平。

          ■ 一線城市房地產市場回暖

          2季度,一線城市房屋交易量漲幅最大。從新建房市場來看,一線城市商品房銷售面積增幅超過40%,二線和三四線城市增幅分別為13.4%和11.4%。從二手房市場來看,一線城市二手房成交量同比增幅超過1倍,二三線城市二手房成交量同比增幅超過40%。

          2季度,一線城市房價較快上漲,二線城市房價止跌小幅回升,三四線城市房價繼續下降。2季度,一線城市房價漲幅擴大,新建住宅和二手住宅價格分別環比累計上漲6.8%和8.6%,漲幅比1季度分別擴大6.6個和8.2個百分點。二線城市房價止跌回升,新建住宅和二手住宅價格分別環比累計上漲0.3%和0.7%,漲幅比1季度分別擴大1.1個和1.5個百分點。三四線城市房價繼續下降,新建住宅和二手住宅價格分別環比累計下降0.7%和0.1%,降幅比1季度分別收窄0.6個和1個百分點。一線城市二手住房和新建住房價格漲幅分別于5月份和6月份創歷史新高。

          2季度,各類城市房地產開發投資增速均下降,一線城市房地產開發投資意愿有所上升。2015年上半年,一線、二線和三四線城市房地產開發投資分別同比增長17.4%、3.5%和3.1%,增速比1季度分別下降2.8個、5.1個和2.9個百分點。一線城市房屋施工面積同比增幅略有增加,二線和三四線城市增幅減小。2季度,一線城市土地購置面積減幅收窄,房屋新開工面積同比變化由負轉正;二線和三四線城市土地購置和房屋新開工面積繼續負增長。

          ■ 房地產開發企業資金壓力有所緩解,但壓力水平仍處歷史高位

          2015年1-6月,房地產開發資金來源9.4萬億元,同比增長2.8%,比去年同期增幅減少1.4個百分點。6月份,房地產開發資金來源/房地產開發投資的比值為2.14,仍為近年最低值,企業資金壓力高于2008年同期。

          ■ 預計3季度房地產市場仍將維持調整態勢

          房地產開發投資增速繼續回落。

          在市場去庫存過程中,房價仍會維持調整態勢,但在大力推進住房消費政策影響下,預計3季度房價下降城市數量將會繼續減少。


          形勢判斷:全國市場

          2季度投資增速繼續快速回

          2015年第2季度,房地產開發投資增速繼續較快回落至歷史低位

          2015年1-6月房地產開發完成投資4.4萬億元,同比增長4.6%,增速連續15個月下降,比同期固定資產投資增速低6.8個百分點。其中,2季度房地產開發完成投資2.73萬億元,同比增長2.34%,增速比去年同期增速降低10.3個百分點,比上季度增速回落6.2個百分點。

          各類型開發物業投資增速均低于上季度

          分類型看,2季度各種類型開發物業投資增速均為回落。其中,房地產開發住宅投資同比增長1.05%,比去年同期和上季度增速分別減少10.9個和4.9個百分點;商業用房投資同比增加10.63%,增速比上季度減小約10個百分點;辦公樓投資同比增加4.04%,比上季度增速回落13.2個百分點。

          企業資金壓力雖有緩解但仍處于較高水平

          2季度,房地產開發企業資金壓力有所緩解,但壓力水平仍處歷史高位

          2015年1-6月,房地產開發資金來源9.4萬億元,同比增長2.8%,比去年同期增幅減少1.4個百分點。其中,本年新增房地產開發資金來源負增長0.1%;上年末結余資金增長7.8%。6月份,房地產開發資金來源/房地產開發投資的比值為2.14,仍為近年最低值,企業資金壓力高于2008年同期。

          企業資金壓力有所緩解主要源于市場銷售回暖。2季度,國內貸款同比減少1.6%,金融機構對開發企業的資金支持仍處低位。房屋銷售回款增長較快,其中,個人按揭貸款同比增加18.4%,增幅比1季度增加17個百分點;定金及預收款同比減少6%,增幅比1季度增加14個百分點。

          2季度房地產開發投資意愿繼續下降

          2季度,購置土地面積和新開工面積繼續大幅減少

          2015年第2季度,房地產企業購置土地面積0.57億平方米,同比減少34.8%,比上季度降幅擴大大約2個百分點,創歷史新低降幅。2季度房地產開發房屋新開工面積4.38億平方米,同比下降14.3%,比上季度降幅收窄約4個百分點,降幅仍屬歷史較高水平。房屋新開工面積和購置土地面積持續大幅下降,反映了房地產企業投資意愿繼續延續1季度的快速下降態勢。

          2季度商品房屋交易量由負增長轉為正增加

          2季度,商品房屋銷售面積在連續5個季度同比減少后出現正增長

          房地產開發房屋銷售面積在連續5個季度負增長后,2季度出現交易量回暖增加。2季度房屋銷售面積為3.2億平方米,同比增加13.3%,增幅比1季度增加22.5個百分點。

          分物業類型看,住宅和辦公樓銷售有明顯回暖,商業用房銷售增幅仍繼續減小。其中,房地產開發住宅銷售面積2.83億平方米,同比增加14.8%,增幅比上季度增加24個百分點;辦公樓銷售面積增加14.86%,增幅比上季度增加38個百分點;商業用房銷售面積增幅為2.5%,增幅比1季度減少了2.9個百分點。

          2季度地價漲幅上升

          2季度,各種用地地價漲幅均為增加

          2015年2季度,全國主要城市綜合、商服、住宅、工業地價環比增速呈上升態勢,住宅地價增速較其他用途略高。2季度,全國主要監測城市綜合、商服、住宅、工業地價環比增速依次為0.92%、0.94%、1.01%、0.80%,分別較上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26個百分點。其中,綜合、商服、工業地價環比增速平穩,未超過1.0%;住宅地價增速則超過1.0%,比其他用途地價增速略高。

          2季度70大中城市新建住房價格1降幅收窄,二手住房價格止跌上漲

          2季度,70大中城市新建住房價格降幅收窄,6月份價格止跌,二手住房價格止跌上漲

          2015年2季度,70大中城市新建住宅價格環比降幅收窄,累計下降0.3%,降幅比上季度收窄0.7個百分點,二手住宅價格環比累計上漲0.3%,漲幅比上季度增加1.2個百分點。分月度來看,新建住房價格降幅逐月收窄,6月份房價止跌;二手住房價格4月份止跌,5月份出現本輪市場調整以來的首次環比上漲,6月份繼續上漲。

          從價格同比變化來看,2季度,70大中城市新建住宅和二手住宅價格同比分別下降6.1%和5.1%,降幅分別比上季度增加0.5個和0.2個百分點。

          小戶型二手住宅價格漲幅最高

          2015年2季度,90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上新建商品住宅價格環比降幅分別為0.2%、0.2%和0.4%;同比降幅分別為6.0%、6.3%和7.0%。90平方米以下、90-144平方米和144平方米以上二手住宅價格環比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.0%,同比降幅分別為4.7%、5.0%和5.7%。

          

          形勢判斷:全國市場

          各線城市房地產開發投資增速均下降,一線城市房屋施工面積增幅略有增加

          2季度,一線城市房屋施工面積同比增幅略有增加,二線和三四線城市增幅減小

          2015年上半年,一線、二線和三四線城市房屋施工面積分別同比增加1.2%、1.9%和5.8%,增幅分別比上年同期減小5.0個、8.4個和6.5個百分點。與1季度相比,一線城市房屋施工面積增幅小幅增加1個百分點,二線和三四線城市房屋施工面積增幅均減小,分別減小2.7個和2.8個百分點。二線和三四線城市房屋施工面積減幅為2005以來的歷史最低水平。

          2季度,一線、二線和三四線城市房地產開發投資增速均下降

          2015年上半年,一線、二線和三四線城市房地產開發投資分別同比增長17.4%、3.5%和3.1%。與上年同期相比,一線城市投資增速上升6.0個百分點,二線和三四線城市投資增速分別下降12.3個和10.2個百分點。與1季度相比,一線、二線和三四線城市房地產開發投資增速均下降,分別下降2.8個、5.1個和2.9個百分點。與房屋施工面積增幅的變化趨勢相比,可以看出,一線城市較高的投資增速水平主要來自于土地購置費用較快上漲的拉動。上半年,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市土地購置費分別同比增加72.9%、40.0%、8.6%和123.7%。

          一線城市房地產開發投資意愿有所上升,二線和三四線城市投資意愿繼續下降

          2015年上半年,一線、二線和三四線城市房地產企業購置土地面積分別同比減少52.1%、32.2%和33.5%,減幅分別比上年同期擴大50.1個、24.4個和28.2個百分點,比1季度收窄9.8個、擴大5.0個和擴大1.0個百分點。

          2季度,一線、二線和三四線城市房地產企業購置土地面積分別同比減少41.9%、35.8%和34.1%。與1季度相比,一線城市土地購置面積減幅收窄20個百分點,二線和三四線城市減幅分別擴大8.6個和1.7個百分點。

          2季度,一線城市房屋新開工面積同比變化由負轉正,二線和三四線城市減幅有所收窄

          2015年上半年,一線、二線和三四線城市房地產開發企業房屋新開工面積分別同比減少2.9%、20.1%和14.7%,減幅分別比上年同期收窄19.0個、擴大3.1個和收窄1.1個百分點,分別比1季度收窄13.8個、3.8個和1.6個百分點,一線城市減幅收窄明顯。

          2季度,一線城市房地產開發企業房屋新開工面積同比變化由負轉正,增幅為8.5%,二線和三四線城市房屋新開工面積繼續負增長,分別同比減少18.1%和13.9%,減幅比1季度分別收窄5.9個和2.5個百分點。
        上半年,40重點城市中,有14個城市房屋新開工面積同比增加,分別是:深圳、三亞、太原、???、南昌、鄭州、呼和浩特、哈爾濱、南京、濟南、西寧、天津、青島、北京。

          各線城市商品房銷售面積同比變化由負轉正,一線城市增幅最大

          2季度,一線城市商品房銷售面積增幅超過40%,二線和三四線城市增幅分別為13.4%和11.4%

          2015年上半年,一線、二線和三四線城市商品房銷售面積分別同比增加16.0%、5.7%和2.3%,增幅分別比上年同期增加37.8個、12.6個和6.4個百分點,分別比1季度增加28.0個、11.3個和12.8個百分點。一線城市商品房銷售面積增幅最大。

          2季度,一線、二線和三四線城市商品房銷售面積分別同比增加42.1%、13.4%和11.4%,增幅分別比1季度增加54.1個、19.0個和22.0個百分點。一線城市商品房銷售面積增幅的增加幅度最大。

          上半年,40重點城市中,有22個城市商品房銷售面積同比增加,分別是:寧波、深圳、杭州、濟南、長沙、蘭州、青島、蘇州、溫州、鄭州、南寧、無錫、西寧、廣州、武漢、上海、三亞、???、北京、重慶、貴陽、南京。

        Q2-10

          重點城市二手房成交量大幅增加,一線城市增幅最大

          2季度,一線城市二手房成交量同比增幅超過1倍,二三線城市二手房成交量同比增幅超過40%

          2015年1-6月份,以北京、深圳為代表的一線城市二手房成交量分別為9.61萬套和6.54萬套,月均成交量分別為1.60萬套和1.09萬套,分別同比增加78.6%和112.6%;深圳二手房成交量為2009年以來的同期最高水平,北京二手房成交量仍低于2009年、2010年和2013年的同期水平。其中,2季度,北京和深圳二手房成交量分別為5.86萬套和4.23萬套,月均成交量分別為1.96萬套和1.41萬套,分別同比增加1.23倍和1.54倍。

          以天津、蘇州、成都、南寧、南昌、大連為代表的二三線城市,2015年1-6月份二手房成交量分別同比增加63.8%、65.0%、27.8%、31.9%、17.6%、15%;天津和蘇州二手房成交量高于2013年同期水平。其中,2季度,上述城市二手房成交量增幅更大,分別同比增加92.1%、105.7%、49.6%、41.3%、44.0%、49.3%。

          各主要地區地價漲幅均有所增加

          2015年2季度,主要地區綜合地價漲幅均有所增加。從環比增速看,長江三角洲地區、珠江三角洲地區、環渤海地區綜合地價增速均呈上升態勢,依次為0.79%、2.61%、0.75%,分別較上一季度上升0.10、1.17和0.07個百分點。其中,珠江三角洲地區綜合地價增速在連續4個季度放緩后,轉為上升趨勢,且增幅明顯高于全國和其他兩大重點區域平均水平。

          2季度,一線城市房價漲幅擴大,二線城市房價止跌回升,三四線城市房價繼續下降

          2015年2季度,一線城市房價漲幅擴大,新建住宅和二手住宅價格分別環比累計上漲6.8%和8.6%,漲幅比1季度分別擴大6.6個和8.2個百分點。二線城市房價止跌回升,新建住宅和二手住宅價格分別環比累計上漲0.3%和0.7%,漲幅比1季度分別擴大1.1個和1.5個百分點。三四線城市房價繼續下降,新建住宅和二手住宅價格分別環比累計下降0.7%和0.1%,降幅比1季度分別收窄0.6個和1個百分點。

          一線城市二手住房和新建住房價格漲幅分別于5月和6月份創歷史新高

          4-6月各月份,一線城市新建住宅價格環比平均漲幅分別為0.9%、2.8%、3.0%,6月份房價漲幅創歷史新高;二手住宅價格環比平均漲幅分別為1.6%、3.8%、3.1%,5月份房價漲幅創歷史新高,6月份房價漲幅收窄;一線城市二手住宅價格已連續9個月環比上漲。4-6月各月份,二線城市新建住宅價格環比平均漲幅分別為0.0%、0.1%、0.3%,二手住宅價格環比平均漲幅分別為0.0%、0.2%、0.4%,漲幅逐月擴大;三四線城市新建住宅價格環比平均漲幅分別-0.3%、-0.2%、-0.2%,二手住宅價格環比平均漲幅分別為0.0%、-0.1%、0.0%。

          前6個月,70個大中城市中,30%城市二手住宅價格環比累計上漲

          2015年前6個月,70個大中城市中,有12個城市新建住宅價格環比累計上漲,有21個城市二手住宅價格環比累計上漲。新建住宅價格環比累計漲幅最大的10個城市分別是:深圳、上海、北京、廣州、杭州、南京、武漢、寧波、廈門、天津。二手住宅價格環比累計漲幅最大的10個城市分別是:深圳、北京、廣州、上海、南寧、南京、烏魯木齊、瀘州、天津、石家莊。一線城市中深圳房價漲幅和北京二手住宅價格漲幅遙遙領先。
        2015年前6個月,70個大中城市中,除深圳外,其余69個城市新建住宅和二手住宅價格均表現為同比下降。新建住宅價格同比降幅最大的10個城市分別為:沈陽、桂林、杭州、丹東、韶關、青島、泉州、瀘州、錦州、長沙;二手住宅價格同比降幅最大的10個城市分別為:牡丹江、錦州、西安、丹東、蚌埠、溫州、桂林、煙臺、???、昆明。

          趨勢分析

          2季度房地產市場正在經歷筑底過程,區域分化明顯

          2015年2季度房地產市場景氣指數下行態勢趨穩,市場正在經歷筑底過程。4-6月份國房景氣指數分別為92.56、92.43和92.63。

          2季度商品房屋銷售面積在連續5個季度負增長后首次轉為正增長,同比增加13.3%。市場區域分化明顯,其中一線城市房地產市場企穩回升,房屋銷售持續增加,庫存減少,新建住房價格漲幅創新高。二線城市商品房屋銷售面積增幅由負轉正,住房價格止跌上漲。三四線城市房屋銷售由負轉正,住房價格繼續下降,庫存仍在增加。

          房地產投資意愿持續低迷,顯示市場仍在去庫存過程中。2季度,房地產企業購置土地面積、商品房屋新開工面積持續負增長,房地產開發投資增速創新低,6月份降至4.6%。

          經濟下行壓力較大

          2015年2季度,國內生產總值140667億元,按可比價格計算,同比增長7%,與1季度增幅持平。2季度GDP環比增速為1.7%,高于上季度增速0.4個百分點。經濟下行壓力仍較大。

          2季度居民消費價格水平低位運行。2季度居民消費價格同比上漲1.4%,環比下降0.4%。2季度工業生產者出廠價格同比下降4.6%,該指數連續39個月下行。

          居民收入繼續增加但增幅減小。根據城鄉一體化住戶調查,上半年全國居民人均可支配收入10931元,同比名義增長9.0%,低于1季度收入增幅0.4個百分點,扣除價格因素實際增長7.6%。按常住地分,城鎮居民人均可支配收入15699元,同比名義增長8.1%,扣除價格因素實際增長6.7%;農村居民人均可支配收入5554元,同比名義增長9.5%,扣除價格因素實際增長8.3%。全國居民人均可支配收入中位數9700元,同比名義增長10.5%。

          貨幣政策持續放松

          繼2014年11月22日央行開啟降息通道以來,2015年央行分別于3月1日、5月11日、6月28日連續三次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,分別于2月5日、4月20日、6月28日連續三次下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率。其中,2季度央行連續兩次降息降準。2015年6月末,金融機構一年期存款利率降為2%、五年期以上銀行貸款利率降至5.4%、五年期以上個人公積金貸款利率降至3.5%,均為歷史最低水平。

          2015年5月和6月,貨幣供應量增速持續上升。

          貨幣政策持續放松,釋放流動性,對房地產市場運行構成實質利好,有利于促進房地產需求釋放。

          地方政府“救市”政策頻出

          3月30日,中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會印發《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》(“330新政”),降低二套房首付比例,明確支持自住和改善性住房需求,對促進房屋成交形成積極影響。進入2季度,多個省份出臺房地產新政促進市場平穩健康發展,包括遼寧、上海、河南、甘肅、天津、北京、安徽、青海、浙江等省,新政包括:推行棚戶區改造貨幣化安置;落實支持居民合理住房消費的財稅、金融和住房公積金政策;合理安排商品房及用地供應;鼓勵農民退出宅基地進城購房;發放購房補貼等內容,鼓勵住房消費,促使市場消化庫存。

          居民購房意愿有所上升

          根據中國人民銀行季度城鎮儲戶調查問卷,2015年2季度未來三個月打算買房的居民占比上升至14.7%,比1季度提高0.9個百分點;認為房價“高、難以接受”的居民占比則持續下降至51.5%,比去年同期降低了11.5個百分點。根據調查問卷結果分析,在各項支持政策作用下,居民購房意愿有所上升,促進房地產市場調整筑底。

          受人口結構變化影響,住房剛性需求開始減少

          根據人口年齡結構變化推算,我國年輕群體數量將進入長期下降通道。2014年我國結婚登記對數結束2006年以來的持續較快上升態勢而出現約40萬對的下降,預示著住房剛性需求正逐步放緩。雖然近期商品房待售面積有所減少,但大量處于施工狀態的房屋數量仍在歷史高位,中長期住房需求增長放緩,房地產市場將繼續延續去庫存過程。

          預計3季度房地產市場維持去庫存,房價下降城市數量繼續減少

          第一,房地產開發投資增速繼續回落。受房屋新開工面積大幅度下降和土地購置費貢獻減弱,3季度房地產開發投資增速將繼續回落。

          第二,在市場去庫存過程中,房價仍會維持調整態勢,但在大力推進住房消費政策影響下,預計3季度房價下降城市數量將會繼續減少。

          政策匯總

          政策環境:堅持穩中求進工作總基調,主動適應經濟發展新常態,保持經濟運行在合理區間

          積極的財政政策要增加公共支出,加大降稅清費力度。穩健的貨幣政策要把握好度,注意疏通貨幣政策向實體經濟的傳導渠道

          中共中央政治局4月30日召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議指出,做好當前經濟工作,要全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神,按照中央經濟工作會議部署,堅持穩中求進工作總基調,主動適應經濟發展新常態,保持經濟運行在合理區間。堅持以提高經濟發展質量和效益為中心,堅持宏觀政策要穩、微觀政策要活、社會政策要托底的總體思路,保持宏觀政策連續性和穩定性,加大定向調控力度,及時進行預調微調,高度重視應對經濟下行壓力,加快改革開放步伐,保持穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險綜合平衡,調動各方積極性,狠抓工作落實,促進經濟持續健康發展和社會大局穩定。

          會議認為,積極的財政政策要增加公共支出,加大降稅清費力度。穩健的貨幣政策要把握好度,注意疏通貨幣政策向實體經濟的傳導渠道。要注重發揮投資的關鍵作用,認真選擇好投資項目,做到有市場,有長期回報。要整體推進財稅、金融、投融資體制改革,解決好重大基礎設施項目、市政項目、實體產業部分資金循環不暢問題。要注重擴大消費需求,有針對性地挖掘消費潛力,努力提高消費品質量和服務水平,培育新的消費增長點。要完善市場環境,盤活存量資產,建立房地產健康發展的長效機制。要把創新驅動發展作為我國經濟實現動力轉換的關鍵,推進企業技術改造,穩步有序推進化解過剩產能工作。要注意防范和化解各類風險。中央堅持國有企業改革方向沒有變,依法保護民營企業產權方針沒有變,堅持對外開放和利用外資政策也沒有變。

          貨幣政策更加注重松緊適度和預調微調,為經濟結構調整與轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境

          貨幣政策更加注重松緊適度和預調微調

          2015年5月8日,央行發布《2015年第一季度中國貨幣政策執行報告》,提出下一階段主要政策思路。中國人民銀行將認真貫徹落實黨的十八大、十八屆三中、四中全會、中央經濟工作會議和政府工作報告精神,按照黨中央、國務院的戰略部署,堅持穩中求進工作總基調和宏觀政策要穩、微觀政策要活的總體思路,更加主動適應經濟發展新常態,保持政策的連續性和穩定性,繼續實施穩健的貨幣政策,更加注重松緊適度和預調微調,既要防止過度“放水”固化結構扭曲、推升債務和杠桿水平,也要根據流動性供需、物價和經濟形勢等基礎條件的變化進行適度調整,為經濟結構調整與轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境,促進經濟科學發展、可持續發展。更加注重改革創新,寓改革于調控之中,把貨幣政策調控與深化改革緊密結合起來,更充分地發揮市場在資源配置中的決定性作用。針對金融深化和創新發展,進一步完善調控模式,疏通貨幣政策向實體經濟的傳導渠道,著力解決突出問題,提高金融運行效率和服務實體經濟的能力。

          2季度,央行連續兩次降息降準

          繼2014年11月22日央行開啟降息通道以來,2015年央行分別于3月1日、5月11日、6月28日連續三次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,分別于2月5日、4月20日、6月28日連續三次下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率。其中,2季度,央行連續兩次降息降準。

          4月20日,央行全面降準1個百分點。中國人民銀行決定,自2015年4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。在此基礎上,為進一步增強金融機構支持結構調整的能力,加大對小微企業、“三農”以及重大水利工程建設等的支持力度,自4月20日起對農信社、村鎮銀行等農村金融機構額外降低人民幣存款準備金率1個百分點,并統一下調農村合作銀行存款準備金率至農信社水平;對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款準備金率2個百分點;對符合審慎經營要求且“三農”或小微企業貸款達到一定比例的國有銀行和股份制商業銀行可執行較同類機構法定水平低0.5個百分點的存款準備金率。

          5月11日,央行降息0.25個百分點。中國人民銀行決定,自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。其中,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%,同時結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.3倍調整為1.5倍;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。

          6月28日,央行同時降息和定向降準。中國人民銀行決定,自2015年6月28日起有針對性地對金融機構實施定向降準,以進一步支持實體經濟發展,促進結構調整。(1)對“三農”貸款占比達到定向降準標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行降低存款準備金率0.5個百分點。(2)對“三農”或小微企業貸款達到定向降準標準的國有大型商業銀行、股份制商業銀行、外資銀行降低存款準備金率0.5個百分點。(3)降低財務公司存款準備金率3個百分點,進一步鼓勵其發揮好提高企業資金運用效率的作用。同時,自2015年6月28日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,以進一步降低企業融資成本。其中,金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.85%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2%;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。

          目前五年期以上銀行貸款利率降至5.4%、五年期以上個人公積金貸款利率降至3.5%的歷史最低水平。

          完善市場環境,盤活存量資產,建立房地產健康發展長效機制

          4月30日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議認為,“要注重擴大消費需求,有針對性地挖掘消費潛力,努力提高消費品質量和服務水平,培育新的消費增長點。要完善市場環境,盤活存量資產,建立房地產健康發展的長效機制”。

          研究提出深化住房制度改革實施方案,修訂住房公積金管理條例

          5月18日,國務院批轉國家發展改革委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》?!兑庖姟诽岢隽?個方面39項年度經濟體制改革重點任務。其中跟房地產市場直接相關的改革任務是,“研究提出深化住房制度改革實施方案,修訂住房公積金管理條例”。

          進一步強化城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設

          國務院總理李克強6月17日主持召開國務院常務會議,部署加大重點領域有效投資,發揮穩增長調結構惠民生的多重作用;決定進一步強化城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設;確定實施“三證合一”登記制度改革,方便創業創新;部署運用大數據優化政府服務和監管,提高行政效能。會議指出,加快城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設,事關千百萬住房困難家庭生活改善,是惠民生、穩增長相互促進的重大舉措,必須在已有成效基礎上邁出更大步伐。會議決定,按照推進以人為核心的新型城鎮化部署,實施三年行動計劃,改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套,農村危房1060萬戶,同步規劃和建設公共交通、水氣熱、通訊等配套設施。會議要求,要加快審批,做好土地征收、補償安置等前期工作。加大政府投入,農村危房改造補助由縣級財政直接發放到戶,推進棚改貨幣化安置,推動市縣政府購買棚改服務并列入財政預算,對存在缺口的,可依法由省級政府代發地方政府債券予以支持。鼓勵以特許經營等方式開展市場化融資,支持加大信貸投放。加強工程質量和資金監管。讓住房困難群眾盡早搬入新居。

          繼“3·30”政策后,多個地方在省級層面出臺促進房地產市場平穩健康發展的政策

          4月8日,遼寧省政府出臺《關于支持居民自住和改善性住房需求的通知》,提出了9條政策措施。一、加大棚戶區改造力度;二、積極引導購買存量商品住房作為棚改拆遷安置用房;三、加大住房公積金對居民購房的支持力度;四、調整普通商品住房認定標準;五、實行獎勵政策;六、支持首套房貸款申請;七、活躍二手房交易市場;八、繼續辦好房交會;九、落實地方政府主體責任。

          4月9日,上海市住房公積金管理中心出臺兩項新政。一、《關于調整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》,二、《關于進一步放寬本市提取住房公積金支付房租條件的通知》。

          4月28日,河南省住房和城鄉建設廳等七部門出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》。主要內容:一、積極引導住房消費。二、統籌優化住房和用地規模與結構。三、完善保障性住房供應方式。四、優化房地產市場發展環境。五、提升居住環境和住房品質。

          5月24日,甘肅省出臺《甘肅省人民政府關于促進房地產業持續穩定健康發展的意見》。主要內容:一、用足政策,加快推進棚戶區改造項目建設。二、多措并舉,鼓勵引導居民住房消費。三、改革創新,激發市場活力。四、強化服務,全面落實各市州政府的主體責任。

          5月29日,天津市公布住房公積金新政。主要內容:一、降低首付款的比例。二、二套房首付款不低于30%。三、提高公積金貸款最高限額。從7月1日起,天津住房公積金繳存額基數將進行調整,繳存基數不得低于天津市2015年最低月工資標準(1850元),最高不得超過19230元。

          5月30日,北京住房公積金管理中心出臺《關于住房公積金個人貸款政策有關問題的通知》。主要內容:一、對于在北京市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房的借款申請人,執行首套自住住房貸款政策,最低首付款比例為20%,貸款最高額度為120萬元。二、對于在北京市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統中顯示有1套住房并已結清相應住房公積金個人貸款(含住房公積金政策性貼息貸款)購買第二套普通自住住房的借款申請人,執行第二套住房貸款政策,最低首付款比例為30%,貸款最高額度為80萬元。三、購買第二套普通自住住房貸款的發放對象,不再限于現有人均住房建筑面積低于北京市統計局最新公布的城鎮居民人均住宅建筑面積的繳存職工家庭。四、本通知自2015年6月1日起實施。以往規定與本通知不一致的,以本通知為準。

          6月3日,安徽省住建廳、發改委、財政廳等12個部門聯合出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的意見》。主要內容:一是推行棚戶區改造貨幣化安置;二是鼓勵農民退出宅基地進城購房;三是科學把握商品房及用地供應;四是落實支持居民合理住房消費的財稅、金融和住房公積金政策;五是取消各類沒有法律法規依據的行政性管制措施;六是依法依規加強房地產市場行為監管。

          6月10日,青海省政府第45次常務會議審議通過《關于促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》。主要內容:一、提高認識,正確把握房地產發展新態勢;二、多措并舉,積極引導住房消費;三、創新思路,完善保障性住房供應方式;四、統籌規劃,合理安排商品房及其用地供應規模;五、提升品質,不斷改善居住環境;六、提升服務,優化市場發展環境;七、加強研判,營造有利輿論氛圍。

          6月30日,浙江省人民政府辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。主要內容:充分認識促進房地產市場平穩健康發展的重要性;明確工作目標和要求;合理安排住房及用地供應;支持鼓勵居民住房消費;扎實推進保障性安居工程建設;進一步落實工作責任。其中,在“工作目標和要求”部分提出,“各地要積極采取措施,落實2015年度商品房銷售目標任務。特別是商品房庫存壓力較大、銷售企穩不明顯的城市要研究出臺有針對性的政策措施。各地要保持房地產投資持續平穩增長,支持房地產企業參與特色小鎮、美麗鄉村、“五水共治”、養生養老等領域投資發展”。

          附錄:房地產市場一二三四線城市的劃分方法及結果

          隨著房地產市場的逐步發展和成熟,其區域間差異表現得越來越明顯。這使得從區域層面進行房地產市場運行狀況的分析日益重要。業界通常用一二三四線城市作為區域房地產市場的劃分標準。但由于選取指標和劃分方法的不同,目前對一二三線城市尚缺乏統一的認定結果。本報告基于房地產經濟學的基本理論,選取最具代表性指標,采用聚類分析方法,對城市進行一二三四線城市的劃分。

          房地產經濟學的基本理論告訴我們,城市規模、經濟發展水平、居民收入水平、城市發展空間以及人口流入量(反映城市對外來人口的吸引力),是決定城市房地產市場發展的最重要的五個方面。這里,分別以2005-2010年各年度的總人口、人均GDP、城鎮人均可支配收入、城市建設用地面積以及2010年遷移人口作為各方面的度量指標(見圖1);然后對上述五個指標分別進行聚類分析,得出從不同方面進行的城市分類結果;最后,采用簡單平均法,得出本研究對一二三四線城市劃分的最終結果。

          采用K-均值聚類方法進行分析。K-均值聚類分析的基本思想是:開始先按照一定方法選取一批凝聚點(聚心),然后讓樣本向最近的凝聚點凝聚,形成初始分類,之后再按照最近距離原則修改不合理的分類,直到合理為止。其采用的算法是最小化與類均值間距離平方和的標準迭代算法。

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