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        維小康·研究 全干貨!國內CCRC關鍵建設指標分析(第3-3期)

        2023.09.12

         引 言 

         

        本期我們簡要分析護理區各類護理間的占比和設計手法。

        本系列文章各期內容如下:

        第1期《項目宏觀特性及一級業態配置分析》;

        第2期《養老區業態配置分析 之 配套類》;

        第3期《養老區業態配置分析 之 居住類》:

          第3-1期《養老區業態配置分析 之 居住類 自護比》;

          第3-2期《養老區業態配置分析之居住類自理戶型配比》;

          第3-3期《養老區業態配置分析之居住類護理戶型配比》(本期);

        第4期《各類人均套均配置指標分析》(待發布);

        第5期《回顧與總結》(待發布);

         

         1.護理戶型配比的總體情況  

         

         

        全部樣本項目中,護理生活區的戶型總體配比如圖。

         

        以雙床間和單床間為主,二者比率約為2:1。三床間和三床以上的多床間只占約10%。

         

        思考與分析

         

        ■ 雖然護理型老人和家屬在入住機構時主要考慮的是照護技術和服務質量等軟件因素,但對硬件居住品質的要求也在逐年提升。同時,受中國傳統家庭觀念和孝文化影響,一些家屬在為老人挑選養老機構的時候,甚至會更多地考慮硬件條件,特別是居住環境。

         

        ■ 不同床位數量配置的房間配比,一方面在影響客戶對機構的選擇,另一方面也會影響機構的照護效率和經濟收益上的床位坪效,是護理設施定位和設計前期的重點平衡要素。

         

        ■ 據昱言養老2021年有關中高端養老項目客戶需求的研究數據顯示,無論是自理型長者,還是護理型長者,在價格可接受范圍內,對單人間的需求接近5成。

         


        而在北京中高端養老機構(平均月費超過 1 萬元)的實際運營期,平均每鑰匙間入住床位數約為 1.12 床,也就是說無論設計時預設每個房間“畫”了多少床,實際客戶購買時多會以包間等形式轉化為單人間。

         

        這充分顯示了未來客戶對單床間的需求導向。因此,設計中傳統的“床位”坪效概念已不適用于中高端護理機構,而應以“房間”坪效去審視設計在運營效率上的表現。

         

        對規劃設計的啟示

         

        ■ 床位坪效 vs 房間坪效:

         

        同樣的建筑面積限定下,設計更多床位并不意味著運營可以收住更多老人。設計采用更集約、面積可控的單床間,并盡量設置更多數量的房間,比單純評估機構的單床建筑面積更有實際運營意義。

         

        ■ 照護單元護理規模:

         

        由于項目設計的物理空間(如總用地面寬等)是有限的,設置更多的單床間會導致相同面寬資源下,同一照護單元內可設置的總床位數有限。使用大量的單床間代替傳統雙床、多床間,會使照護單元規模明顯下降影響運營效率。

         

        ■ 集約化戶型設計:

         

        采用合理的單元布局和類單床間的雙頻、多拼戶型,以及更靈活、可拆分的房間設計手法,能夠平衡品質與坪效之間的矛盾。以下是一些比較有效的單床間設計手法:

         

                                                    

        極窄面寬單床間                    極小面積單床間

         

         

        節約面寬和進深的單人間拼合模式

         

         

         

        雙拼套型                  三拼套型

         

        當然,在小型化戶型的同時,也要時刻關注套內空間尺度對老人活動和護理服務的影響。

         

        ■ 用私密性更好的室內布局方式代替單床間:

         

        除此之外,一些雙床、多床間的床區布局和分隔方式,有利于提升非單床間床區之間的私密性,也是值得借鑒的做法。

         

        例如,采用高柜結合拉簾的形式,在床頭一側遮擋床間視線:


         


        又如,采用功能性的通頂高柜,完整區隔床區:

         

         


        或者用矮柜進行半封閉的區隔:

         

         


        屏風、硬質隔斷、矮墻等也是營造私密空間和個性化裝飾的好手段,可以通過固定、可拆解滑動、開“窗”等不同的方式調節:

         

         

         

        ▲可“開窗”

         

         

         

        ▲可滑動、拆解
         

         

         

        ▲隔斷與拉簾結合

         

        如果有條件,還可以借鑒醫院設計手法,通過優化建筑平面形式,達到“一床一窗”的效果:

         


         

         

         

          2.自理戶型配比在不同屬性開發企業中的表現  

         

        本次調研的 10 個樣本項目中,2 個險資項目和 8 個房地產企業項目分別的平均戶配如圖。

         


        思考與分析

         

        ■ 非險資項目以雙床間為主,險資項目幾乎全部為單床間(險資項目樣本有限,結論僅供參考)。三床及更多床護理間占比極少。

        隨著國內護理機構照護模式和照護理念的日趨成熟,相對于自理生活區,護理區照護單元內的戶型設計也日趨標準化。在這種大背景下,需要設計與運營更密切的協作探索,實現照護產品的進一步優化和提升。

         

         下期預告 

        下期我們將重點討論 CCRC 各類戶均、人均指標:

        1. 各類人均、套均指標;

        敬請期待!

        您可以了解更加全面的維拓時代

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