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        維小康·研究 全干貨!國內CCRC關鍵建設指標分析(第4期)

        2023.10.26

         引 言 

         

        本期我們將對 CCRC 中各人均、戶均指標進行分析。

        本系列文章各期內容如下:

        第1期《項目宏觀特性及一級業態配置分析》;

        第2期《養老區業態配置分析 之 配套類》;

        第3期《養老區業態配置分析 之 居住類》:

          第3-1期《養老區業態配置分析之居住類自護比》;

          第3-2期《養老區業態配置分析之居住類自理戶型配比》;

          第3-3期《養老區業態配置分析之居住類護理戶型配比》;

        第4期《各類人均套均配置指標分析》(本期);

        第5期《回顧與總結》;

         


         

        為了明確統計方法和分類基礎,我們還是需要先回顧一下本研究在一個CCRC數據構成中,是如何劃分功能板塊和數據的:

         


        首先需要說明的是:戶均、人均面積這類平均化指標,只能作為項目設計初期對項目各大業態版塊劃分的探討性依據,由于每個項目的特性均有差異,所以不能僵化地作為一種黃金指標予以應用。

         

        1. 自理區 各二級業態的戶均、人均建筑面積

         


        由上表可以查閱樣本項目在自理區總建筑面積、自理區集中配套、自理區居住功能三方面的戶均和人均建筑面積。

         

        思考與分析

         

        ■ 自理區(C1)戶均、人均總建筑面積:

        按項目區位統計,戶均、人均總面積隨著項目于城市核心區的由遠及近而逐步降低,體現了項目土地價值利用的規律。

         

        在城市級別維度,平均指標差異不大,特別是人均建筑面積基本相同。不同設計年代的項目,其平均指標差異不大,無明顯變化規律。險資開發項目在戶均和人均指標上,均大于非險資開發項目。

         

         


        ■ 自理區集中配套(C1-P)戶均、人均建筑面積:

         

        在項目區位、城市等級和設計年代維度,自理集中配套的戶均、人均建筑面積沒有明顯規律。險資開發項目比非險資項目在自理集中配套建筑面積的戶均、人均指標上有明顯的規模優勢,約為非險資項目的2倍,也體現了險資項目更注重“未來”,更舍得投入的特點。


         

        ■ 自理區居住功能(C1-J)戶均、人均建筑面積:

         

        在項目區位維度,離城市越近,其戶均、人均居住面積指標越小,土地集約利用強度越高。 

        不同等級城市之間規律不明顯。 

        隨著設計年代的發展,自理戶型的面積在小幅逐年遞增,這個統計結果和實際設計實踐中自理戶型越來越強調滿足全功能、全生活場景的理念趨勢一致。

         

        值得注意的是:

        險資項目在近年的戶均、人均居住建筑面積配置上,與非險資項目趨同。而對照上面對自理區總建筑面積和集中配套平均指標的統計,可以看出險資項目自理區的戶均、人均指標增量差額主要體現在配套設施的增量上。從指標層面反映了險資項目對生活場景打造、服務體系完善度和日?;顒邮孢m度的要求更高。
         

        2. 自理區集中餐飲(C1-P-C)、文娛配套(C1-P-Q)的戶均、人均建筑面積

        下表為自理區集中餐飲、文娛配套的戶均、人均建筑面積:


        這些依據僅供宏觀參考,在實踐過程中,會有很多因素影響其最終配置。如餐飲功能的就餐形式、就餐率、服務模式,又如文娛功能的細分種類、空間布局、空間品質等。

         

        思考與分析

         

        ■ 項目區位、城市等級、設計年代維度的統計結果:

         

        有比較明顯趨勢的是集中文娛配套的人均面積,隨著城市等級的提升和設計年代的由遠及近而逐步下降。這從配置指標方面體現了城市型項目的文娛空間除了項目自身功能之外,還可以依托更多城市配套,同時由于城企業性質維度的統計結果:

         

         

        險資項目的自理集中配套平均指標要遠遠超過非險資項目,而這其中,文體娛樂配套的指標差異尤為明顯。說明險資項目中具備更大、更多、更全面的文化精神和運動健康類服務設施。

         

        3.護理區 各二級業態的戶均、人均建筑面積

         


        ■  護理區(C2)間均、床均總建筑面積:

         

        城市等級越高,護理間均、床均總建筑面積越小,體現了土地價值的利用強度。

        隨著設計經驗和標準化的提升,護理間均、人均建筑面積在逐步縮小,體現了護理業態對服務集約高效和硬件坪效的意識在不斷加深。

        從間均、人均建筑面積中也可以看到險資項目比非險資項目有更多的單人間。

         

         

        ■  護理區集中配套(C2-P)間均、床均建筑面積:

         

        從項目區位、城市等級、設計年代三個維度的統計結果看,CCRC 中的護理機構的集中配套指標配置,在不斷地向集約化利用土地、集約化服務以及提升機構床位(房間)坪效的方向努力。

         

        險資項目的床均集中配套指標也明顯大于非險資項目。其戶均指標小于非險資項目的主因是非險資項目實質以雙床間為主,人均實際享受的集中配套規模并不敵險資項目。

         

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        ■  護理區居住功能(C2-J)間均、床均建筑面積:

         

        從項目區位、城市等級、設計年代三個維度的統計結果看,CCRC 中的護理機構的居住功能指標配置,在床均指標上并無明顯趨勢。護理間均建筑面積隨城市等級下降而增長,通過分析基礎數據,其原因在于城市等級越高,單人間越多。險資項目的床均居住面積指標遠大于非險資項目。

         

        4.護理區集中餐飲(C2-P-C)、內部醫療康復(C2-P-Z)、文娛配套(C2-P-Q)的間均、床均建筑面積

         

        統計結果如下表:

         


        思考與分析

         

        ■  不同維度的間均、床均指標統計結果:

         

        離城市越近的項目,集中文娛配套面積越小,康復醫療面積越大。在實際項目設計里,城市中心CCRC的護理機構比城郊護理機構承載了更多的項目內外高級別護理客戶的服務,集中文娛功能僅限于一些頻次不高的大型集中活動,而醫療康復是客戶更迫切需要的功能。

         


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        本期主要羅列了一些有關 CCRC 一級、二級業態功能的戶均、人均指標。這些指標對項目方案設計初期有一定的參考價值,但需要再次明確的是:CCRC 的設計是高度訂制化的設計,與項目本身特質、運營需求關聯度很高,這些簡單算數統計的結果不能作為一成不變的黃金指標,還需要設計和運營者從多方面綜合考慮決策。

         

        這些依據僅供宏觀參考,在實踐過程中,會有很多因素影響其最終配置。如餐飲功能的就餐形式、就餐率、服務模式,又如文娛功能的細分種類、空間布局、空間品質等。

         

        關于各類指標在各維度有明顯變化趨勢的點,總結如下表(空白為無明顯趨勢):

         


         下期預告 

         

        下期我們將對本系列文章進行總結性的結論歸納,便于讀者快速回顧;

        敬請期待!

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